鹿鼎记陈小春版

8月21日，贝壳控股披露了截至2026年6月30日的中期财务业绩。财报数据显示，2026年上半年，贝壳实现总交易额1.65万亿元，同比下滑4.5%；实现净收入434亿元，较2025年同期493亿元减少59亿元，同比下滑12.0%。此次升级针对座舱、驾驶辅助及安全进行了超100项新增和优化。此外，官方表示，东风日产N7(参数|询价)自5月15日开始交付以来，45天累计交付突破10000台。然而，在营收大盘缩减近60亿元背景下，贝壳上半年录得净利润38.79亿元，较上年同期21.60亿元大幅增长79.4%，半年度利润规模已超过2025年全年的29.91亿元。

本次OTA升级，N7云享座舱新增3项功能——亲子空间APP、主驾隐私关怀、“魔法画布”手机端，还带来了趣味贴纸、节日壁纸、魔法相机、健康检测等多项功能。经调整后净利润达到47.96亿元，同比增长49.2%。尤其二季度，贝壳净收入同比下降5.7%至245亿元，而净利润达到26.24亿元，同比增幅高达100.8%，经调整经营利润率提升至14.6%，创下近三年以来新高。在房地产行业持续调整下，绝大多数上下游企业面临着增收不增利甚至由盈转亏的压力。新增AI大模型功能，融合讯飞星火、DeepSeek-R1等AI大模型，语音助手不仅能精准解答影音资讯、车外周边地貌建筑等信息，还能智能识别儿童上车，自动切换至儿童友好声线，同时支持普通话、四川话、粤语的无缝切换。

日产N7带来儿童/健康/隐私的三重关怀。亲子空间APP，集成儿童娱乐、即刻看护、儿童关怀、儿童感知、儿童锁便捷显示、儿童座椅调节6大高频儿童功能。

B | 而贝壳“营业收入下滑12%、净利润大增近八成”的成绩，是其在过去半年内对组织架构、员工规模、薪酬成本及会计结算方式深度收缩与重组的集中兑现。此外，N7新增“主驾隐私关怀”功能，当副驾或后排有人乘坐时，来电提醒将智能切换至仪表盘，通话声音仅通过主驾座椅的头枕音响播放，在保证不打扰车内乘客的同时，保护主驾隐私。

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同时，此次升级还将新增哨兵模式，智能监控车辆周边，识别人员靠近或车辆震动，自动录制视频并通过手机APP推送提醒。从外部环境来看，中国房地产的供需格局出现了历史性变化。住建部数据显示，2026年上半年，全国二手房在新房和二手房交易总量占比达到50.4%，首次超过新建商品住宅。全国已有18个省份的二手住宅交易面积超过了新建商品房。一线城市二手房价格在经历深度调整后环比微涨3.6%，核心城市二手房网签单量呈现温和放量。作为全国最大的存量房交易与居住服务平台，贝壳平台二季度二手房交易单量同比增长24.8%，带动总交易额同比增长6.3%至9338亿元，实现近一年来单季交易规模的首次回正。然而，存量房交易频次的修复，并没有直接转化为增长。上半年贝壳存量房业务总交易额达到11643亿元，与去年同期11638亿元基本持平，但存量房净收入却从136亿元微降3.2%至131.55亿元。落差说明，交易佣金率与业务结构正在重构。为满足用户的个性诉求，N7新增魔法相机、趣味贴纸、节日壁纸等多项娱乐功能，提供5种风格的“魔法相机”滤镜，以及多种趣味贴纸，方便用户自由DIY桌面。真正拉动利润率走高的，是成本表与损益表上的费用管控。此外，每逢节日还将推送专属壁纸。而考虑到目前用户只能在车机端体验“魔法画布”功能的不便，N7现支持通过手机手绘灯语，或远程触发打招呼、灯光秀等功能，增强互动趣味性；此外，还优化了“AI声音复刻”功能，仅需一句话即可复刻声音。

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驾驶辅助与安全方面，此次将优化升级高速行驶与泊车体验。

E | 此次升级，高速领航辅助的细节体验进一步优化，能更早地规划路线，更精准地把握时机，让变道更加果断，还能在变道时，发现潜在碰撞风险目标与盲区/开门危险目标，给用户更强烈的视觉提醒。针对泊车场景，N7提供“泊车辅助风格自定义”功能。此外，N7支持盲区预警、紧急车道辅助、自动紧急制动等16项主动安全功能，此次OTA将新增“紧急转向辅助”功能。财报数据显示，2026年上半年，贝壳营业成本由上年同期388亿元压缩至319亿元，净减少69亿元，降幅达17.9%，显著大于12%的收入降幅。（文/ 姚宇）

F | 同期，支付给外部中介的外部分佣支出也同比减少了19.9%。与薪酬对应的，是贝壳过去一年里进行的人员优化。截至2026年上半年，贝壳总员工数较去年同期减少24472人，净缩减18.5%。其中，经纪人及基层支持人员从10.65万人降至8.72万人，平台活跃经纪人减少3.7万名至45.46万人，同比下滑7.5%。精简人员的同时，贝壳在线下网络端推行了门店合并与单店提效策略。

G | 截至上半年末，平台活跃门店数由5.87万家降至5.78万家，直营品牌链家在部分商圈主动合并重叠低效门店，推动上半年门店成本下降23.2%，二季度单季门店成本下降25.9%。人员与门店收缩，被动提升了存量资产的人均产出。数据显示，二季度贝联活跃门店店均二手房单量同比增长26%，链家活跃经纪人人均二手房交易单量同比提升50%，以更精简的人员支撑了平台24.8%的二手房交易单量增长。营业成本外，运营费用的压缩进一步放大了经营杠杆。上半年贝壳营运费用为72.75亿元，同比下降18.0%。其中，销售和市场推广费用从37亿元大幅削减32.3%至25亿元。

H | 一般及行政费用降至37亿元。研发费用同比缩减14.4%至10亿元，研发人数由2295人精简至1896人。成本与费用全面控制，推动贝壳上半年综合毛利率由21.3%升至26.6%，二季度单季毛利率达到28.6%，同比提升6.7个百分点。经营利润从17亿元增长至43亿元，经营利润率由3.3%攀升至9.9%。

I | 主营业务的内部结构调整，同样为利润率的改善提供了支撑。

J | 存量房板块，贝壳由重资产直营向轻资产加盟平台倾斜。

K | 二季度链家直营存量房GTV同比微降3.1%，贝联加盟经纪人贡献的GTV同比增长14.3%，带动平台服务、加盟及增值服务收入同比增长27.8%，推动存量房业务贡献利润率从39.9%提升至46.1%。新房板块，面对房企债务风险与新房销售低迷，贝壳实施了审慎筛选项目策略，主动收缩低佣金、高回款风险的项目合作。

L | 上半年新房总交易额同比下降17.1%至4043亿元，新房收入下降15.9%至140亿元。不过，通过加深与核心城市优质楼盘的绑定，贝壳新房业务贡献利润率由23.9%升至27.7%，二季度新房应收账款周转天数由上年同期51天缩短至39天，保障了现金流的安全回笼。变动最剧烈的是家装家居与房屋租赁这两翼业务。家装家居业务在上半年主动控速，收入由75亿元下滑26.4%至55亿元，二季度降幅达到30.1%。贝壳主动收缩了获客成本高企的外部非经纪渠道，退出了部分单位经济模型无法打通的下沉城市，转而聚焦核心城市的大店交付与集中采购。

M | 虽然收入缩水20亿元，但家装业务的贡献利润率由32.3%攀升至38.2%，二季度单季达到39.6%的历史高位。房屋租赁板块，贝壳上半年在管“省心租”房源超过79万套，同比增长约34%；然而租赁业务上半年收入却同比下滑8.5%至98.46亿元。收入规模的下滑源于省心租模式向分散式托管的“净额法”转型。过去转租模式按全额租金确认收入，同时将付给房东的租金记作成本。新模式下，平台仅将收取的租期管理费与佣金确认为收入。目前净额法产品在管房源占比已突破50%，由于收入与成本两端同步剔除了大额租金过桥流水，租赁业务的贡献利润率由7.6%提升至15.0%，二季度达到15.3%。

N | 业务模式的轻资产化与应收账款的加速周转，扭转了贝壳的现金流状况。2026年上半年，贝壳经营活动产生现金流量净额为51.41亿元，2025年同期为净流出31.39亿元，同比改善逾82.8亿元。期末，公司账面持有的现金、现金等价物、受限资金及短期投资合计达到560亿元，广义现金储备维持在673亿元水平，资产负债率由43.0%回落至41.6%，半年度资本开支仅为2.45亿元。充裕的在手资金促使贝壳维持着大额股票回购力度。2026年上半年，贝壳斥资约4.5亿美元在美股及港股市场实施回购，自2022年9月启动回购计划以来，已累计耗资约29.9亿美元，累计注销回购股份占计划启动前总股本的14.8%。然而，当成本砍削带来的盈利红利释放完后，贝壳长期成长逻辑依然需要市场检验。门店、人员与营销费用的压缩能够立竿见影地提振短期利润率，但组织架构的瘦身存在天然物理底线。当单店人效被拉升至高位后，长期的利润增长终究需要依赖总交易额与总营收规模的增长。另外，上半年贝壳平台移动端月活由4870万降至4570万，活跃经纪人缩减了3.7万人。

o | 贝壳的核心护城河在于ACN（经纪人协作网络）所形成的双边市场规模效应，若一线从业人员与长尾供给持续流失，一旦触及临界点，可能对房源信息的覆盖度与购房者的履约体验造成潜在影响。

p | 2026年上半年，贝壳通过裁撤低效人员、收缩项目垫资、切换轻资产结算模型，成功换取了38.79亿元的账面净利润与稳固的现金安全垫。在规模驱动模式失效的存量时代，这种向管理和效率要利润的防御性策略已被证实有效。但对贝壳来说，在剔除人员薪酬与营销支出的冗余后，如何以更小的人员基数与更轻的资产模型上重塑交易增量，将是其下一阶段必须直面的考验。